开发商，冬天真的来了！

冬天真的来了

文：张丽华(黑色字体为猪猪原文）

数据来源：中国指数研究院
不知何时起，那些所谓的房价万万降不得的神话，居然像肥皂泡一样破灭了，那些什么要死就拉着银行垫背的言论，也在秋风扫来时，给这些脑袋处于火热中的地产商们，冰镇了一下，好让他们凉快些，清醒些，别放烟雾弹在市场上了。
我 认为这个市场，也该从卖方市场变成买方市场了。从两千人的购房团，扔在这房海里连水花也没有见着一事来看，购房者的观望气氛极其的浓厚，他们担心今天买的 房子，明天就贬值了。他们想知道，开发商在房价里注了多少水，冒了多少泡，这些东西都该挤出来，让购房者得到真正的实惠，他们才敢下手。
我认为房价在今年年底前，还将持续下跌，等待春天到来的时候，定是房地产的泡沫挤完之时，告别暴利时代，才能让这个行业有序发展，春天也真的会来。
以下为引用2008年08月29日中国指数研究院提供的数据
从近期的成交量来看
总体成交概况
本 周周四在全国重点监测的22个城市中，有13个城市的楼市成交量环比周三表现为上升，22个城市的累积成交总量环比增幅达到10.42%，从累计成交量来 看，仍然是有10个城市的楼市累计成交量同比上升，22个城市的累积成交总量同比下降1.59%，12个楼市成交量同比下降的城市主要集中在长三角与西南 地区。总体来看，本周四全国楼市交易市场表现有所好转，但仍难达到上周同期水平。
[环渤海]
北京本周四商品住宅成交270套,成交面积24686平方米，环比周三上升29.71%;累计成交888套/86574平方米,同比上周同期增加106.52%。
天津本周四商品住宅成交140套,成交面积15932.3平方米，环比周三下降27.14%;累计成交493套/53628.3平方米,同比上周同期增加16.09%。
青岛本周四商品住宅成交83套,成交面积8940.57平方米，环比周三下降2.02%;累计成交348套/39637.84平方米,同比上周同期减少30.80%。
济南本周四商品住宅成交66套,成交面积6718.47平方米，环比周三下降38.85%;累计成交237套/30383.26平方米,同比上周同期增加2.82%。
[长三角]
上海本周四商品住宅成交354套,成交面积37517平方米，环比周三上升7.07%;累计成交1775套/173603平方米,同比上周同期减少12.56%。
苏州本周四商品住宅成交68套,成交面积8094.63平方米，环比周三下降18.90%;累计成交329套/40530.94平方米,同比上周同期减少4.49%。
宁波本周四商品住宅成交134套,成交面积13484.37平方米，环比周三上升28.10%;累计成交465套/51502.52平方米,同比上周同期减少13.81%。
南京本周四商品住宅成交117套,成交面积13013平方米，环比周三上升194.61%;累计成交334套/37428平方米,同比上周同期减少27.23%。
[华南]
深圳本周四商品住宅成交175套,成交面积16552.82平方米，环比周三上升57.11%;累计成交516套/48626.2平方米,同比上周同期增加126.49%。
东莞本周四商品住宅成交98套,成交面积11048.04平方米，环比周三下降35.05%%;累计成交342套/37118.89平方米,同比上周同期减少15.67%。
厦门本周四商品住宅成交21套,成交面积2349.82平方米，环比周三上升126.74%;累计成交53套/6168.65平方米,同比上周同期减少48.57%。
福州本周四商品住宅成交66套,成交面积14078平方米，环比周三上升288.90%;累计成交177套/27588平方米,同比上周同期增加43.85%。
[中西部]
武汉本周四商品房成交86套,成交面积8290.63平方米，环比周三下降45.42%;累计成交553套/56648.38平方米,同比上周同期减少42.96%。
长沙本周四商品房成交267套,成交面积29858平方米，环比周三上升18.22%;累计成交939套/104915平方米,同比上周同期增加12.68%。
合肥本周四商品房成交272套,成交面积32562.3平方米，环比周三下降26.14%;累计成交1212套/123683.31平方米,同比上周同期增加26.23%。
成都本周四商品房成交250套,成交面积29106.09平方米，环比周三上升105.03%;累计成交813套/82648.71平方米,同比上周同期减少5.76%。
重庆本周四商品房成交329套,成交面积33257.01平方米，环比周三上升48.18%;累计成交1123套/113127.94平方米,同比上周同期减少14.70%。
个别明星楼盘
引用：2008年08月30日09:59来源：扬子晚报
8月18日，上海中远两湾城的29套房源集中成交，均价13842元/平方米，比上半年21049元/平方米跌了7200多元/平方米！
大 华锦绣华城8月拿出1、2号楼促销，成交的61套房源均价13551元/平方米，其中5套特价房均价12079元/平方米，比上半年17740元/平方米 的均价，跌幅达5600多元/平方米！除以上两个楼盘外，万科金色雅筑、阳城贵都等这些近期领跌的楼盘无一例外都位于上海目前居住氛围最成熟的内中环区 域，而远中风华园、上海滩新昌城、君御豪庭等上海中心区的楼盘近期也都出现了下跌现象。
今年年初，新江湾城1号作品新推出的一批 房源，价格仅21000元/平方米，跌幅达16%。到了上个月，该楼盘推出的特价房源，售价仅16880元/平方米，跌幅进一步拉大。更让人看不懂的是， 去年11月，新江湾城D3地块楼板价已涨至20000元/平方米，也就是说，现时每平方米的房价比地价还低3000多元。
当然珠江投资当时拿地的价格仅为5617元/平方米，现在16880元/平方米的价格出售。
本人认为，这也能让他吃得 珠圆玉润的，光下降个3000块，他只不过是少吃一口饭而已，一点没有觉得疼，只不过隔壁邻居有些消化不良。那两个邻居以12000元/平方米和 20000元/平方米拿地的绿城和仁恒，他们打算怎么把这个烫山芋做成高级地瓜干，这得考验他们的制造技术了。毕竟在未来的几年，就算世博会启动，购房者 关心的仍然是口袋里的钱，能不能买性价比高的产品。
从 去年10月开始，全国楼市开始降温，上海一直是楼市这轮调整中最坚挺的城市。今年上半年，上海一手商品公寓平均成交价格四环五区（内环内、内中环、中外 环、外郊环和外环外）涨幅，同比分别高达76％、84％、48％、45％和30％，中环区域的三林、高桥、大宁、大华、万里等板块楼盘的涨幅都超过或接近 一倍。可这种势头并没有得到延续。进入下半年以来，楼市引发连锁反应，上海楼盘降价风暴不断出现。
一直被视为楼市风向标的上海豪宅市场，最近也出现了价格松动迹象。
根据以上的明星楼盘，做出放下身段，积极降价的行动，以及结合市场来看。
本人认为上海购买力再巨大，价格已经偏离购房者很远，房价的最终是由消费者的购买力所决定的。购房者的观望情绪会随着新一轮的打折狂潮而继续摇摆在购买，和观望之间，往往购房者缺乏信心，一旦买进，第二天开发商疯狂打折的家常便饭将每天上桌。
本 人预测，在房价疯涨时，政府的手伸过来，开发商说价格要听市场了。如今他像个淘气的孩子一样，喊着：爸爸，救救我吧，你不救我，全家都完了，我可是你唯一 的血脉啊。这“爸爸”在他生命有危险时，兴许会救他一把，可刚刚破了一点皮，未伤筋动骨的，就算打个七折，相比起上半年的涨幅来，毫发无伤。此时就喊救 命，言之过早了，这爸爸是不会救这不听话的儿子的，最少在他没有发生生命危险之前。
从政策上来看
央行、银监会27日联合下发了《关于金融促进节约用地的通知》，要求银行在商业性房地产、农村集体建设用地等领域加强信贷合法合规审查。针对规范房地产企业的信贷有五项具体要求：
1、禁止向房企发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款；
2、贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年；
3、对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；
4、对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款；
5、银行应加强对房企自身信用记录、还款能力和还款意愿的调查与评估，审核确认房地产开发贷款的抵押物，不得接受重复抵押。
在农村集体建设用地方面，主要有两条硬性规定：
１、对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；
２、对购买农村集体土地上建设住房的城镇居民，不得发放住房贷款。
本人认为这些政策标明了，开发商手头紧的将更紧了，行情火热的情况下银行将这房地产贷款 的香馍馍，当西北风一吹，银行立刻将这馍馍当成了烫手山芋。连一根裤腰带也不敢借给小开发商了，也杜绝了他们空手套白狼的特技表演。深怕他们有借无还。而 那些不缺钱的大开发商，银行则使劲地要拼命地砸钱给他。那么中小型开发商将面临更为严峻的资金压力，得到土地后恶意囤积，等土地升值后再行建设，牟取暴利 的童话时代已经结束了。面对房地产成交价格的10左右的下跌，这些政策对于07年的地王们，将是巨大的考验。拿地成本，和现有的资金成了开发商在这个冬 天，是不是能熬过去的主要因素。
未来的趋势，将是大开发商谨慎的拿地，一线城市中三流的开发商在二线城市开发的，二线城市中三流的都转至三线城市，呈阶梯状下台。对于那些在去年高价捞了烫山芋的，他们很有可能退地，或者暂停开发项目，等待市场回光返照。